داشتن املاک اجاره ای می تواند یک سرمایه گذاری پرسود باشد، اما با تعهدات مالیاتی خاصی نیز همراه است. درک نحوه محاسبه درآمد مشمول مالیات در املاک اجاره ای برای مالکان و صاحبان املاک ضروری است تا از رعایت قوانین مالیاتی و به حداکثر رساندن بازده مالی خود اطمینان حاصل کنند.

مرحله 1: تعیین درآمد اجاره اولین گام در محاسبه درآمد مشمول مالیات بر املاک اجاره ای، تعیین درآمد اجاره ای است که از ملک ایجاد می شود. درآمد اجاره شامل تمام پرداخت‌های دریافتی از مستاجران، مانند اجاره ماهانه، هزینه‌های اضافی و سپرده‌های امنیتی است.

مرحله 2: شناسایی هزینه های قابل کسر برای محاسبه درآمد مشمول مالیات، باید هزینه های قابل کسر مربوط به ملک اجاره ای خود را شناسایی کنید. این هزینه ها می تواند شامل بهره وام مسکن، مالیات بر دارایی، حق بیمه، هزینه های تعمیرات و نگهداری، آب و برق، هزینه های تبلیغات، هزینه های مدیریت املاک و استهلاک باشد.

مرحله 3: تخصیص هزینه ها اگر از ملک برای هر دو هدف استفاده کنید، ممکن است برخی از هزینه ها بین استفاده شخصی و اجاره تقسیم شود. در چنین مواقعی باید هزینه ها را بر اساس درصد زمان یا مکان مورد استفاده برای فعالیت های اجاره ای تخصیص دهید.

مرحله 4: محاسبه درآمد خالص اجاره درآمد خالص اجاره با کم کردن هزینه های قابل کسر از درآمد اجاره محاسبه می شود. این نشان دهنده سود حاصل از ملک اجاره ای شما قبل از در نظر گرفتن مالیات است.

مرحله 5: تعیین استهلاک استهلاک یک کسر قابل توجه است که به شما امکان می دهد فرسودگی ملک اجاره ای خود را در طول زمان محاسبه کنید. IRS دستورالعمل هایی را برای استهلاک انواع مختلف دارایی های مرتبط با ملک اجاره ای شما ارائه می دهد. مشورت با متخصصان مالیاتی یا مراجعه به انتشارات IRS برای محاسبات دقیق استهلاک بسیار مهم است.

مرحله 6: تنظیم مبنای اساس تنظیم شامل حسابداری برای هر گونه بهبودی است که در طول مالکیت در ملک ایجاد شده است. این شامل بازسازی، الحاق یا هر پیشرفت دیگری است که ارزش ملک را افزایش می دهد. تنظیم مبنای به تعیین هزینه تعدیل شده ملک کمک می کند، که بر محاسبه درآمد مشمول مالیات تأثیر می گذارد.

مرحله 7: قوانین از دست دادن فعالیت غیرفعال را اعمال کنید اگر فعالانه در مدیریت ملک اجاره ای خود شرکت می کنید، ممکن است مشمول قوانین از دست دادن فعالیت غیرفعال باشید. این قوانین میزان زیان هایی را که می توانید از سایر منابع درآمد کسر کنید، محدود می کند. درک و رعایت این قوانین برای محاسبه دقیق درآمد مشمول مالیات ضروری است.

مرحله 8: استثنای املاک اجاره ای را در نظر بگیرید IRS استثنایی املاک اجاره ای را برای مالیات دهندگان واجد شرایط ارائه می کند. اگر معیارهای خاصی را داشته باشید، ممکن است بتوانید تا 25000 دلار از ضرر املاک و مستغلات اجاره را در مقابل درآمد غیرفعال، مانند دستمزد یا درآمد کسب و کار، کسر کنید. این استثنا مشمول محدودیت‌های درآمدی خاصی است و مستلزم مشارکت فعال در مدیریت ملک اجاره‌ای است.

مرحله 9: محاسبه درآمد مشمول مالیات هنگامی که همه کسورات و تعدیل‌های مربوطه انجام شد، می‌توانید درآمد مشمول مالیات ملک اجاره‌ای خود را محاسبه کنید. درآمد مشمول مالیات، درآمد خالص اجاره است که پس از کسر هزینه‌های مجاز، استهلاک و هرگونه زیان فعالیت غیرفعال قابل اعمال باقی می‌ماند.

مرحله 10: گزارش درآمد و هزینه در نهایت، باید درآمد و هزینه های اجاره خود را در اظهارنامه مالیاتی خود به طور دقیق گزارش کنید. از برنامه E (درآمد و زیان تکمیلی) برای گزارش فعالیت های اجاره و ارائه اطلاعات دقیق در مورد درآمد و هزینه های ملک اجاره ای خود استفاده کنید.

35 نکته برای محاسبه درآمد مشمول مالیات در املاک اجاره

1. سوابق دقیقی از تمام درآمدها و هزینه های اجاره نگهداری کنید.
2. با قوانین و مقررات مالیاتی مربوطه آشنا شوید.
3. برای مشاوره شخصی با یک متخصص مالیات یا حسابدار مشورت کنید.
4. از نرم افزار حسابداری یا صفحات گسترده برای پیگیری درآمد و هزینه ها استفاده کنید.
5. برای جلوگیری از سردرگمی، امور مالی شخصی و اجاره را از هم جدا کنید.
6. رسیدها و فاکتورها را برای تمام هزینه های کسر شده نگهداری کنید.
7. تفاوت بین تعمیرات و بهبود سرمایه برای اهداف مالیاتی را درک کنید.
8. مشاوره با یک ارزیاب املاک و مستغلات را برای تعیین ارزش دقیق ملک در نظر بگیرید.
9. از کسرهای مالیاتی مخصوص املاک اجاره‌ای، مانند هزینه‌های سفر برای اهداف مدیریت دارایی، استفاده کنید.
10. از تغییرات در قوانین مالیاتی که ممکن است بر مالیات بر املاک اجاره ای تأثیر بگذارد، به روز باشید.
11. درکd قوانین و محدودیت های پیرامون کسر ضررهای غیرفعال.
12. تشکیل یک شرکت با مسئولیت محدود (LLC) را برای محافظت از دارایی های شخصی خود و به دست آوردن مزایای مالیاتی احتمالی در نظر بگیرید.
13. با دستورالعمل های IRS در مورد استهلاک و طبقه بندی دارایی ها آشنا شوید.
14. برای اطمینان از محاسبه دقیق استهلاک، ارزش ملک خود را مرتباً بررسی کنید.
15. هر گونه تغییر یا بهبودی را که در طول زمان در ملک ایجاد شده است، مستند کنید.
16. به‌روزرسانی‌های کارآمد در مصرف انرژی را که ممکن است واجد شرایط دریافت اعتبار مالیاتی اضافی باشند، کاوش کنید.
17. قوانین مربوط به اجاره های کوتاه مدت، مانند خانه های تعطیلات یا املاک Airbnb را بدانید.
18. درآمد اجاره دریافت شده از پلتفرم هایی مانند Airbnb یا VRBO را پیگیری کنید.
19. اگر دارایی‌های اجاره‌ای بین‌المللی یا مستاجران خارجی دارید، با یک متخصص مالیات مشورت کنید.
20. از کسرهای موجود، مانند هزینه های دفتر خانه در صورت وجود، استفاده کنید.
21. قوانین مربوط به ضررهای اجاره و نحوه انتقال آنها را به جلو یا برگردانده کنید.
22. مشاوره با یک وکیل مالیاتی برای شرایط پیچیده مالیاتی مربوط به املاک اجاره ای را در نظر بگیرید.
23. با حفظ حساب‌های بانکی جداگانه برای درآمد و هزینه‌های اجاره، سازماندهی کنید.
24. قراردادهای اجاره خود را برای اطمینان از گزارش صحیح درآمد اجاره و سپرده های تضمینی بررسی کنید.
25. در صورتی که ملک خود را به کسب و کاری که مالک آن هستید اجاره دهید، قوانین مربوط به اجاره شخصی را بدانید.
26. استفاده از یک شرکت مدیریت دارایی را برای رسیدگی به سوابق مالی و گزارش‌دهی در نظر بگیرید.
27. با قوانین مالیاتی ایالتی و محلی که ممکن است بر مالیات بر املاک اجاره ای شما تأثیر بگذارد، آشنا شوید.
28. تلفات جانی مربوط به ملک اجاره ای خود را پیگیری کنید، مانند خسارات ناشی از بلایای طبیعی یا حوادث.
29. پیامدهای اجاره بخشی از محل سکونت اصلی خود، مانند یک آپارتمان زیرزمینی یا اتاق اضافی را درک کنید.
30. در مورد مشوق ها یا اعتبارات مالیاتی موجود برای سرمایه گذاری در مسکن مقرون به صرفه یا دارایی های اجاره ای کم درآمد تحقیق کنید.
31. برای راهنمایی دقیق در مورد مالیات بر املاک اجاره، با انتشارات IRS 527 (املاک اجاره ای مسکونی) مشورت کنید.
32. برای شناسایی دارایی هایی که می توانند سریعتر مستهلک شوند، یک مطالعه تفکیک هزینه را در نظر بگیرید.
33. کپی از تمام اظهارنامه های مالیاتی و اسناد پشتیبان را برای چندین سال نگه دارید.
34. پوشش بیمه ملک اجاره ای خود را برای اطمینان از محافظت کافی بررسی کنید.
35. درباره تغییرات قوانین مالیاتی که ممکن است بر کسر املاک اجاره و الزامات گزارش دهی تأثیر بگذارد مطلع بمانید.

منابع : 

1. IRS.gov: وب‌سایت رسمی خدمات درآمد داخلی اطلاعات جامعی در مورد قوانین مالیاتی، انتشارات، فرم‌ها و دستورالعمل‌های مربوط به مالیات بر املاک اجاره ارائه می‌کند.
2. Nolo.com: Nolo یک منبع حقوقی قابل اعتماد است که اطلاعات و راهنمایی های ارزشمندی را در مورد موضوعات مختلف قانونی از جمله مالیات بر املاک اجاره ارائه می دهد.
3. Investopedia.com: Investopedia یک وب سایت معتبر آموزش مالی است که مقالات و منابع عمیقی را در مورد سرمایه گذاری در املاک، از جمله پیامدهای مالیاتی برای املاک اجاره ای ارائه می دهد.

سلب مسئولیت: همیشه توصیه می‌شود با یک متخصص مالیاتی یا حسابدار واجد شرایط برای مشاوره شخصی در مورد وضعیت خاص ملک اجاره‌ای خود مشورت کنید.